【重温经典之二】陈伟:物业管理新常态的七个标志

摘要: 物业管理新常态,既符合中国经济发展的逻辑,也符合行业自身发展的逻辑。

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文/陈伟 住房和城乡建设部房地产市场监管司副巡视员


编者按:去年末,第二届中国物业管理创新发展论坛在广州召开,盛况空前。住房城乡建设部房地产市场监管司副巡视员陈伟的精彩演讲,在业内引起巨大反响。应广大读者的要求,我们请陈伟先生将演讲内容进行了梳理、补充和完善,编制成六篇微信文章,分期推送,供大家分享。



物业管理新常态的七个标志


能够生存下来的,不一定是最强大的,但一定是最能适应环境的。

——达尔文

认识环境,是适应环境的前提。环境不是一成不变的,变化中的物业管理环境,就是物业管理新常态。

物业管理新常态,既符合中国经济发展的逻辑,也符合行业自身发展的逻辑。

一、新转变:从量变到质变 



遵循宏观经济的逻辑,物业管理发展方式转变主要从两个维度展开:

一是从高速增长向平稳增长转变;

二是从规模扩张型发展向质量效益型发展转变。


按照行业自身的逻辑,物业管理前三十五年的发展靠的是量变,房地产市场的发展为物业管理开辟了源源不断的增量市场,物业服务业仅仅是依靠提供简单的初级产品就能获得快速发展。但是,这种状态不可持续,在经济增长放缓的情况下,在房地产宏观调控的背景下,物业管理发展应当从量变转向质变,通过深度挖掘服务内涵来提质增效。

二、新思维:从需求到供给 


深化经济体制改革的新思维,是推进供给侧结构性改革。中国物业管理市场供给与需求关系的基本特征是:总量平衡,结构性失衡。由此导致中国物业管理发展过程中,长期存在一个最根本的矛盾:人民群众不断增长的物业服务需求与优质物业服务供给不足的矛盾。这一矛盾的长期存在,是我们推行物业管理供给侧结构性改革的根本动因。


从关注需求侧转向关注供给侧,改善服务供给,提高服务品质,是当前物业管理改革的主旋律。

改善物业服务供给,主要有两个突破口:

一是提高物业服务从业人员的素质,实施人力资源战略。物业服务大部分是由人来提供的,高素质的人才能生产高品质的服务产品。

二是提高专业供应商的素质,推广物业服务集成商模式。供应商作为物业服务的生产要素,其专业能力的高低,直接影响物业服务产品的供给质量。


三、新工具:从围墙到互联 



万物互联!互联网通过穿越围墙的物理屏障,进而打破传统物业管理区域的界限。互联网通过促进信息对称,提升资源配置效率,实现物业管理生产工具的革命。互联网的先进性体现在三个方面:


(一)互联网具有四大优势:最为靠近业主客户、最为靠近一线员工,最为靠近管理数据,最为靠近真实成本。


(二)互联网具有四大功能:远程管控、实时管控、精确管控、全员管控。


(三)互联网具有四大作用:提高效率、降低成本、促进沟通、改善形象。


可以断言:未来的物业服务企业,不会被互联网企业所淘汰,而有可能被更善于运用互联网的同行所打败。


四、新红利:从人本到资本 



 


传统物业管理依靠四大红利支撑:人口红利、时间红利、专业红利和政策红利。近几年,物业服务企业受到资本市场的青睐,掀起了上市的热潮,港交所、新三板乃至今后的创业板、中小板和主板,随着越来越多的企业登陆资本市场,物业服务业是否迎来了第五大红利——资本红利?


资本万能?物业管理经历了从以人为成本到以人为本的转变,将来是不是要从以人为本走向以资为本?上市融资之后,物业服务企业的人合特征和轻资产特征是否将发生根本性变化?在资本的舞台上,物业管理是异化还是升华?我们将拭目以待。


无论如何,物业管理获得资本市场的认可,有利于增加资本动能,激发市场活力,提升行业地位,助推企业品牌,我们乐见其成!


五、新政策:从管控到放开 

过去三十五年,中国物业管理是政府主导型的,政府通过一系列政策推动和管控行业,于是就出现以下现象:行业发展好的时候,我们感谢政策,行业发展遇到困难,我们就抱怨政策,期待新的政策。这种情况正在发生变化。


当前的政策形势是什么?是全面放开。物业服务价格放开了(以市场调节价为主),维修资金使用放开了,注册资本放开了(认缴制),市场准入放开了(取消物业管理师资格和物业服务企业资质),小区围墙放开了(街区制),行业协会放开了(与政府脱钩和一业多会)……简政放权、放管结合、优化服务是行政体制改革的主基调。


政策为什么要放开?因为政府要让位于市场,要让市场从配置资源的基础性作用转变为决定性作用。所以,今后如果我们成功了,要感谢市场,如果我们失败了,只能抱怨自己。

六、新秩序:从混沌到有序 


长期以来,由于物业管理各方主体不同程度地存在缺位、错位和越位的现象,导致市场的混沌无序和矛盾纠纷的频发。伴随着物业服务监管体系和物业纠纷调解体系的建立和完善,业主、企业、行业、政府、司法各就各位,各司其职,各负其责,以社会共治为特征的物业管理新秩序正在形成。


经济新常态是建立在市场新秩序基础之上的。理想的物业管理市场新秩序,是建立在各方主体准确定位基础之上的。物业管理的社会共治,可以概括为以下二十个字:政府立法、行业立规、企业立信、业主立德、司法立威。 


七、新动力:从创业到创新 


前三十五年
,物业管理处于初级发展阶段,我们更多地凭借企业原始的生存本能和创业冲动,依靠廉价的劳动力和庞大的增量市场,通过提供简单初级产品的粗放型生产方式,摸着石头过河,我们把它定义为“野蛮生长的创业时代”。


后三十五年,物业管理进入中高级发展阶段,伴随着人口红利和政策红利的消失,以劳动力要素投入为主要动力的发展模式已不可持续;伴随着市场机制的完善和专业分工的细化,以物业服务提供商为主流商业模式的局限性已日益凸显,创新成为推动物业管理进步的新动力,我们正迈向“科学发展的创新时代”。

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上期回顾
陈伟:常新的常态与不变的常识

下期预告

【重温经典之三】

陈伟:物业管理创新的七个维度

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